Service Gestion

SOMMAIRE

1/ Activité de GERANCE LOCATIVE
- Liste des tâches effectuées dans le cadre de notre activité de gérance locative

2/ Etude de SOLVABILITE DES LOCATAIRES
- Les revenus
- Situation bancaire
- Antécédents
- Caution

3/ Assurance " LOYERS IMPAYES "
- Nature et étendue de la garantie
- Conditions d'octroi de la garantie
- Obligations du souscripteur
- Paiement des indemnités
- Déchéance de garantie outre celles mentionnées aux dispositions communes aux deux contrats

4/ PROTECTION JURIDIQUE DU PROPRIETAIRE BAILLEUR et DETERIORATIONS IMMOBILIERES
- Exclusions

DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX CONTRATS

- Liste des tâches effectuées dans le cadre de notre activité de gérance locative :

. Edition mensuelle des avis d'échéance,
. Recouvrement du loyer entre le 1er et le 5 du mois,
. Edition et envoi du compte de gérance mensuel,
. Paiement mensuel des propriétaires en temps réel,
. Réajustement annuel des loyers en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction,
. Renouvellement éventuel du bail à son échéance,
. Réajustement des charges locatives en fonction des décomptes annuels,
. Récupération de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
. Vérification annuelle du renouvellement de l'assurance "multirisques habitation" du locataire,
. Fournitures des éléments nécessaires à la déclaration de revenus fonciers, de la taxe de droit de bail et additionnelle s'il y a lieu.

Nous nous chargeons également de vérifier la distinction entre réparation locative et réparation incombant au propriétaire. Dans ce dernier cas nous soumettons au propriétaire un devis et n'effectuons aucun travaux sans son agrément.

Nous pouvons si vous le souhaitez régler votre quote-part de charges au syndic, sans supplément de nos honoraires.

Pour l'ensemble de ces tâches, nos honoraires de gestion s'élèvent à 6% hors taxes des encaissements.

Notre gestion est effectuée selon les principes du temps réel et de la transparence. Ceci implique que nos propriétaires sont réglés dès que le montant du loyer est crédité sur nos comptes. De même, le dépôt de garantie est remis au propriétaire, les débours divers (taxe d'habitation, règlement de travaux, charges etc.) sont débités le mois de la dépense sans provisionnement anticipé.

Il est primordial de ne pas se tromper sur le choix du locataire, une étude de solvabilité est donc indispensable et nous restons à la disposition des propriétaires-bailleurs pour effectuer les recherches nécessaires selon les critères de sélection décrits en annexe.

- Les revenus

Pièces demandées :
. 3 fiches de paie
. Attestation d'employeur précisant la date d'embauche, la nature du contrat de travail (CDD ou CDI), les avantages, les primes et défraiements.
. L'avis d'imposition.

Vérifications :
. Appel téléphonique auprès des employeurs car les fiches de paie sont souvent fausses.
. Vérification de l'original de l'avis d'imposition de l'année précédente qui est difficilement falsifiable et ce qui permet de contrôler les augmentations de salaire trop brutales d'une année sur l'autre.
. Vérification de l'existence de l'entreprise auprès du greffe du tribunal de commerce (Minitel).

Rapport charges/ressources :
Le revenu doit être au minimum égal à 3 fois le montant du loyer et des charges cumulés.
exemple 1 - loyer 4 000 F. revenu exigé : 12 000 F.
exemple 2 - loyer 4 000 F. crédit mobilier : 1 000 F. revenu exigé : 15 000 F.
Ne sont pas prises en compte les pensions alimentaires ni les allocations familiales si les enfants sont trop âgées ou si celles-ci représentent une proportion trop importante dans le revenu total.

- Situation bancaire

Un contact téléphonique avec la ou les banques des candidats locataires nous permet de connaître plus précisément le fonctionnement du compte et l'état des crédits en cours.
Pour le cas, assez rare, où les renseignements ne nous sont pas fournis, nous demandons à examiner les 2 derniers mois de relève de compte.

- Antécédents

Nous réclamons les 3 dernières quittances de loyer ce qui permet de connaître les retards éventuels. Nous confirmons toujours par un entretien téléphonique avec la société de gestion précédente.

- Caution

Une caution extérieure ne viendra jamais palier un dossier qui n'est pas correct. Elle sera par contre systématiquement demandée lorsque le dossier jugé bon sera limite en ce qui concerne l'ancienneté dans l'emploi ou l'endettement sans que celui-ci ne puisse excéder le 1/3 des ressources.

Aucun système n'est fiable à 100%. Pour être tout à fait tranquille, il existe une assurance couvrant la perte pécuniaire résultant de loyers impayés, de détérioration immobilière, et de frais de justice.

- Nature et étendue de la garantie:

La garantie s'applique aux locaux à usage d'habitation, sis en France Métropolitaine dont le loyer charges et taxes comprises est inférieur à 10 000 F par mois.

L'Assureur garantit au propriétaire, le remboursement des loyers charges et taxes récupérables ou indemnités d'occupation afférents aux biens garantis, impayés par le locataire, jusqu'à la reprise effective des locaux avec un maximum de 24 mois de loyers, charges et taxes récupérables déclarés, sur

la base du montant ayant servi au calcul de la prime d'assurance même si l'indemnité d'occupation est fixée à une somme différente par un tribunal.

- Conditions d'octroi de la garantie:

Etablir un bail conforme à la législation en vigueur contenant une clause résolutoire, le faire signer par le(s) locataire(s), et percevoir un dépôt de garantie égal à deux mois de loyers.

Constituer un dossier de location comprenant des renseignements concernant le(s) locataire(s) et sa caution éventuelle, les photocopies certifiées conformes des trois derniers bulletins de salaire du (des) locataire(s) ou ses deux derniers avis d'imposition, s'il n'est pas salarié ou salarié payé pour partie à la commission.

Vérifier que le(s) locataire(s) est (sont) titulaire(s) d'un contrat de travail à durée indéterminée, et que le montant des loyers et charges mensuels n'excède pas le tiers du revenu mensuel net professionnel permanent du(des) locataire(s). Ne seront pas pris en considération dans ce calcul, les primes occasionnelles, allocations ou prestations en tous genres, les pensions alimentaires et d'une manière générale tout ce qui ne présente pas le caractère d'un revenu fixe professionnel régulier permanent.

Une caution solidaire sera exigée lorsque le montant des loyers et des charges mensuels sera supérieur au tiers du revenu net fixe professionnel permanent du locataire (sans toutefois pouvoir dépasser 50% car dans ce cas la garantie ne saurait être acquise), ainsi que pour les locataires diplomates, personnel d'ambassades ou de consulats, gens du spectacle, travailleurs temporaires, étudiants, frontaliers, salariés en contrat à durée déterminée, ou en période d'essai. La personne se portant caution devra répondre aux mêmes conditions de solvabilité et présenter les mêmes justificatifs que le locataire, avoir sa résidence fiscale en France Métropolitaine. Les revenus locataire/caution ne se cumulent pas pour le calcul de la marge de solvabilité.

Lorsqu'à la prise d'effet de la garantie, un bail est en cours, la garantie ne sera acquise à l'assuré que dans la mesure où le locataire est à jour du paiement de ses loyers, charges et taxes, qu'il n'aura connu aucun incident de paiement dans les douze mois qui précédent la date d'effet de la garantie.

En tout état de cause, la garantie ne pourra être consentie pour les locataires en place, que moyennant l'application d'une période de carence absolue de trois mois à compter de la mise en garantie du lot concerné. Tout sinistre prenant naissance au cours de celle période de trois mois ne saurait être pris en charge et ce dans sa totalité, même si les impayés se poursuivent au delà de cette période.

Dans tous les ces le dossier de location est tenu à la disposition de l'Assureur qui se réserve le droit de tout contrôle à posteriori.

- Obligations du souscripteur:

Si des loyers, charges, taxes ne sont pas réglés dans les délais et formes prévus au bail, le souscripteur adressera au locataire défaillant ainsi qu'à sa caution, une lettre de rappel dans un délai maximum de 25 jours de l'échéance impayée.

Le mois suivant et au plus tard dans les 5 jours qui suivent l'échéance prévue au bail, le propriétaire adressera une mise en demeure recommandée avec accusé de réception, au locataire et à sa caution leur impartissant un délai de huit jours pour régler.

Dans les 45 jours du premier terme impayé, en l'absence de régularisation, le souscripteur fait délivrer par Huissier de Justice un commandement de payer au locataire avec rappel de la clause résolutoire, ainsi qu'un commandement de payer à la caution éventuelle dans les 15 jours du commandement délivré au locataire.

A défaut, et au plus tard trente jours après la délivrance du premier commandement de payer, le dossier complet est adressé à l'Assureur. Ce dossier comprendra :
. copie complète du bail
. copie de l'acte de caution
. justificatifs de solvabilité du locataire et de sa caution (copie des bulletins de salaire ou avis d'imposition)
. le décompte exact des sommes dues
. la copie de la lettre de rappel simple et de celle recommandée adressées au(x) locataire(s) ainsi qu'à la caution
. le (les) commandement(s) de payer
. tous les documents ou informations utiles à l'instruction de l'affaire ou pouvant permettre une solution rapide et efficace du litige (RIB, etc.)

- Paiement des indemnités :

Le premier règlement d'indemnités sera effectué à la fin du quatrième mois impayé mais en prenant en compte les loyers dus depuis le premier impayé; les indemnités seront ensuite versées trimestriellement.

Il sera fait application sur tout sinistre, d'une franchise absolue correspondant à deux mois de loyers, équivalent au dépôt de garantie devant être perçu à la signature du bail, qui sera déduite en fin de sinistre.

- Déchéance de garantie outre celles mentionnées aux dispositions communes aux deux contrats

. Pour déclaration tardive du sinistre, en cas d'inobservation par le souscripteur des délais ci-dessus mentionnés, s'il en résulte un préjudice pour l'Assureur,
. En cas de non respect par le souscripteur des obligations relatives à la constitution du dossier de location et à la sélection des locataires,
. si une convention ou une transaction intervient entre le souscripteur ou le propriétaire et le locataire sans l'accord préalable de l'Assureur.

La garantie s’appliquera à la location de lots à usage d'habitation, couverts par la garantie " Loyers Impayés".

. L'Assureur en tant que mandataire de l’Assuré, assumera à ses frais, soit à l'amiable, soit devant toute juridiction en France Métropolitaine, les diligences et actions en demande au en défense découlant du contrat de location du lot assuré. La garantie couvre les honoraires d'Avocat, d’huissier et frais répétibles de justice dans la limite de 15.000 F par sinistre.
. L'Assureur s’engage à garantir le paiement des dégradations immobilières causées par le locataire constatées à son départ par comparaison de l'état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement dans les conditions et limites prévues au contrat avec un plafond de 30.000 F par sinistre.

- Exclusions :

Les litiges avec des tiers au contrat de location, la copropriété et d'autres copropriétaires, les frais de garde meubles, les amendes et condamnations éventuelles prononcées à l'encontre du propriétaire tant en principal caution, qu'en dommages et intérêts et frais irrépétibles, les honoraires de résultats, les condamnations au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.

Le défaut d'entretien ou l'usure normale des biens immobiliers et embellissements, les dommages causés eux biens mobiliers et aux éléments de cuisine intégrée, les aménagements extérieurs et espaces verts, l'absence d'état des lieux.

DISPOSITIONS COMMUNES AUX DEUX CONTRATS

En sont exclus : Les loyers supérieurs à 10.000 F par mois charges et taxes comprises, les locations en " meublé ", les locations saisonnières, les logements de fonction, les baux ruraux, les baux professionnels, les baux commerciaux, les garages isolés, les logements loués par une personne morale pour y loger des personnes physiques dans le cadre de son activité sociale.

Il est précisé que le garantie ne saurait être acquise notamment dans les cas suivants:
. en cas de suspension de recouvrement des loyers, ou de délais pour libérer les lieux par mesures légales ou réglementaires ou judiciaires ou administratives et cela, qu'il s'agisse de dispense totale ou partielle, définitive ou temporaire du paiement des loyers par les locataires ou touchant à l'occupation des locaux,
. en cas de non respect par le propriétaire de ses obligations légales ou contractuelles à l'égard du locataire.

L'Assuré sera déchu de tout droit à indemnité sur le sinistre en cause:
. En cas de fausses déclarations faites de mauvaise foi, d'emploi comme justificatifs de documents inexacts ou d'usage de moyens frauduleux.
. En ces d'intervention d'une convention ou d'une transaction entre l'Assuré ou le souscripteur et le locataire débiteur, sans accord préalable de l'Assureur.

La garantie Protection Juridique et Détériorations Immobilières ne sera pas acquise dans l'hypothèse où la garantie du contrat Loyers Impayés ne le serait pas.

Ce document constitue un résumé des contrats Loyers impayés n° H000.040/5 ainsi que Protection Juridique et Détériorations Immobilières n° J000.040/5 souscrits par l’Agence BEAUVALLET auprès de la Cie CORNHILL FRANCE, par l'intermédiaire du Cbt LEVAL ASSURANCES.